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La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (III)

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ley-arrendamiento-sueloPara finalizar nuestro estudio de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y conocidas ya las novedades en materia de duración del contrato, prórrogas, desistimiento del contrato por parte del arrendatario, reclamación de la vivienda por el arrendador, relevancia de que se dota a la inscripción del arrendamiento, y novedades en cuanto a  aumento de la autonomía de la voluntad, ámbito de aplicación, resolución del derecho del arrendador, nulidad, separación y divorcio del arrendatario, fallecimiento del arrendador, renta y fianza, concluimos destacando hoy las siguientes novedades de la Ley: 

1.- Caso de realización de obras de mejora por el arrendador, transcurridos tres años de duración del contrato, podrá elevar la renta un máximo del 20%.

2.- En materia de obras hechas por el arrendatario:

– Se aclara que en ningún caso, ni aun con consentimiento del arrendador, podrá hacer obras que provoquen disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

– Se permiten, previa notificación al arrendador, las obras necesarias para que la vivienda pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o edad superior a setenta años (antes sólo discapacidad), del arrendatario, su cónyuge, conviviente o familiar que con él conviva de forma permanente (antes bastaba convivencia), siempre que las obras no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

3.-  Cabe pactar la renuncia del arrendatario al derecho de tanteo y retracto en todo contrato (antes, sólo en contratos de duración convenida superior a cinco años). En estos casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

4.- En materia de resolución del contrato:

a) Tratándose de arrendamientos de viviendas inscritos, cabe la resolución por falta de pago de la renta, con restitución inmediata del inmueble, si así se pacta expresamente. En estos casos:

– La resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando, a través del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

– Será título suficiente para la cancelación del arrendamiento el título (contrato de arrendamiento) que causó la inscripción, junto con copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y falta de contestación o contestación aceptando la resolución de pleno derecho y, si hubiere cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, la acreditación de la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y de la consignación a su favor ante el mismo notario de la fianza prestada por el arrendatario.

– Aun cuando no parece aplicarse a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por no haber remisión en el artículo 35 de la Ley, nada impide que se pacte en estos arrendamientos, al amparo de la autonomía de la voluntad.

b) Tratándose de arrendamientos para usos distintos del de vivienda, se añade por remisión como causa de resolución, la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

5.- En materia de Derecho transitorio, los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación, sin perjuicio de que, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, tales contratos puedan adaptarse a lo determinado en esta Ley.

Con ello, concluimos nuestro estudio sobre esta reforma que esperamos haya sido de su utilidad.

Puedes consultar las dos entregas anteriores sobre la Ley de Arrendamientos urbanos en estos enlaces:

Primera entrega

Segunda entrega

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Fuente imagen | Formato contrato

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Autor: Notaría Castro Cotorruelo

La Notaría es un despacho profesional que a diario trata y resuelve de manera continua las necesidades jurídicas planteadas por los ciudadanos. Éstas pueden ser de muy diversa índole, pero en la mayoría de los casos tienen naturaleza civil o mercantil y están referidas a momentos importantes de la vida cotidiana de cualquier persona.

2 pensamientos en “La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (III)

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