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Arrendamiento Urbano y Notario (II): ¿Qué puede notificarte?

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Como adelantamos en el último post, seguimos en éste la serie sobre la intervención notarial en el arrendamiento urbano. Concretamente, una vez estudiado el momento de la formalización, vamos a ver las posibilidades de acudir al notario durante la vigencia del contrato de alquiler, lo que ocurrirá, sobre todo, a la hora de realizar las notificaciones que la Ley prevé en los distintos procedimientos en ella regulados. Eso, además, nos permitirá acercarnos al régimen y derechos que la normativa prevé en cada uno de los siguientes casos:

    – Subrogación: La Ley, en caso de muerte del arrendatario, permite que determinados parientes del mismo, puedan seguir siendo titulares del contrato de alquiler a través de lo que se llama subrogación en el contrato. Veamos sus requisitos:    a) Personas que tienen derecho: -el cónyuge; -la persona con la que tenga el arrendatario una relación de pareja siempre que haya convivido con él con dos años de antelación a su fallecimiento; -los descendientes, ascendientes o hermanos del arrendatarios que hayan convivido con él con dos años de antelación a su fallecimiento; -personas distintas de las mencionadas que sufran una minusvalía igual o superior al 65 %, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento. En caso de que sean varias las personas y no lleguen a un acuerdo unánime, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un orden de preferencia en su art. 16.2.

    b) Plazo para el ejercicio: Tres meses a contar desde el fallecimiento del titular.

   c) ¿Cómo se ejercita? Mediante una notificación fehaciente que la persona que va a quedar como titular está obligada a realizar al dueño del inmueble. Es esa notificación la que puede y casi debe, realizarse notarialmente ya que son varias las ventajas de esa forma: quedaría constancia en documento público del cumplimiento de los requisitos para la subrogación (parentesco, fallecimiento, plazo…) y dado que el notificado (dueño de la vivienda) tiene derecho a contestar en el plazo de dos días, también quedaría reflejada en el acta su oposición o aceptación a la subrogación.

     -Derecho de adquisición preferente: En el supuesto que, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el arrendador y dueño del inmueble arrendado quiera venderlo, el arrendatario, tiene derecho a adquirirlo en el mismo precio e idénticas condiciones de la venta proyectada; esto es lo que se llama derecho de adquisición preferente que solo existe si el arrendatario no ha renunciado a él.

    Para el ejercicio de ese derecho debe realizarse una doble notificación:

    1º) Antes de la venta, el arrendador comunica al arrendatario, la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión y el arrendatario tendrá un plazo de 30 días para poder adquirir la finca en las condiciones notificadas. Transcurridos esos 30 días, si el arrendatario no ha ejercitado su derecho, podrá el dueño firmar la venta proyectada dentro de los 180 días siguientes a la primera notificación. Si transcurre ese plazo de 180 días deberá repetirse la notificación.

    2º) Después de firmada la venta se notificará ésta al arrendatario con entrega de copia de la escritura para que verifique si las condiciones en las que se formalizó la venta fueron las mismas que se le comunicaron. Cuando no se le hubiese hecho la notificación anterior, se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, o si resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, el arrendatario podrá ejercitar un derecho de retracto (esto es, resolver la venta y ponerse él en lugar del comprador, adquiriendo para si la finca en las mismas condiciones de la venta, pagando todos los gastos causados al comprador).

Dada la trascendencia de las mismas y la necesidad de dar fehaciencia al contenido y a las fechas de estas dos notificaciones, en la práctica se suelen realizar notarialmente. También si el arrendatario ejercita el derecho a adquirir la finca también deberá notificarlo notarialmente al dueño.

    -En los casos de nulidad, separación judicial o divorcio en el matrimonio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario tiene derecho a continuar en la vivienda arrendada cuando le sea atribuido su uso. No obstante, para que tenga efectos frente al arrendador se le debe notificar la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente. Esa comunicación al arrendador, que puede hacerse notarialmente, debe  acompañar copia de la resolución judicial.

    –Cesión del contrato por el arrendatario o subarriendo. El contrato de arrendamiento sobre una vivienda no puede ser cedido a favor de tercero sin el consentimiento del arrendador ni tampoco podrá subarrendarse sin ese consentimiento. Sin embargo, si el arrendamiento es para uso distinto de vivienda y en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Sólo debe notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se haga la cesión o el subarriendo. La ventaja de hacerla notarialmente estribaría no sólo, en el asesoramiento y la fehaciencia que incluyen toda actuación notarial, sino también en la posibilidad de que el arrendador deje constancia en el mismo documento notarial, al ejercer su derecho a contestar en el plazo de dos días desde la notificación, si utiliza o no su derecho a elevar la renta (un 10 % en caso de subarriendo parcial o un 20% en caso de cesión del contrato o subarriendo total).

     –Obras. En materia de obras, la Ley establece un sistema de notificaciones, distintas dependiendo de si la obra parte del arrendador (que deberá notificar el comienzo de las mismas al arrendatario con 3 meses de antelación y éste podrá desistir del contrato u obtener una rebaja en la renta) o del arrendatario (que tendrá que solicitar el consentimiento del arrendador salvo que sean de adecuación de la vivienda a la discapacidad del arrendatario o de otras personas que convivan con él, en que bastará la simple notificación).

Estas son algunas de las notificaciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos que pueden realizarse notarialmente, esperamos que os sirva esta información. Seguiremos estudiando más actuaciones notariales en los contratos de arrendamiento.

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Autor: Notaría Castro Cotorruelo

La Notaría es un despacho profesional que a diario trata y resuelve de manera continua las necesidades jurídicas planteadas por los ciudadanos. Éstas pueden ser de muy diversa índole, pero en la mayoría de los casos tienen naturaleza civil o mercantil y están referidas a momentos importantes de la vida cotidiana de cualquier persona.

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