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Arrendamiento Urbano y Notario (III): La Extinción del contrato

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Concluimos con este post la serie en la que hemos pretendido acercar la regulación del contrato de arrendamiento urbano a través de la figura del notario, mediante el estudio de su posible presencia en la formalización, desarrollo y extinción del mismo. Precisamente a éste último momento se refiere este post, a la finalización del arriendo, a sus causas y a la forma de hacerlas valer o, en su caso, evitarlas y todo desde la perspectiva de la intervención notarial.

– La causa normal de extinción del arrendamiento es el transcurso del tiempo del contrato, es decir el fin de la duración pactada. Vamos a distinguir según sea de vivienda o no:

a) Tratándose de vivienda, la duración será la elegida libremente por las partes, pero si se pacta un plazo inferior a tres años, llegado el vencimiento, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración. No procederá la prórroga obligatoria si transcurrido un año, el arrendador notifica al arrendatario  que necesita la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación que puede hacerse notarialmente se debe realizar al menos, con dos meses de antelación.

De igual forma, es aconsejable utilizar la intervención notarial para el caso de que a la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración, una de las partes notifique a la otra  su voluntad de no renovarlo, pues de lo contrario el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

b) No tratándose de una vivienda, la duración del contrato es la determinada por las partes sin que se haya diseñado un sistema de prórrogas, pero si una posible indemnización al arrendatario en caso de que se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público en los últimos cinco años. En este supuesto, al término del contrato, el arrendatario podrá pedir una indemnización al arrendador si le hubiera notificado con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato, su voluntad de continuar en el arriendo al menos cinco años más.

– Otras causas de extinción del arrendamiento en las que es posible la intervención del notario mediante un acta de notificación, son las siguientes:

1º. Desistimiento.El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento de vivienda, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo notifique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

2º. Derechos del cónyuge o pareja en caso de vencimiento o desistimiento del arrendatario. Si el arrendatario no renueva o desiste del contrato de arrendamiento de vivienda, sin consentimiento del cónyuge o de la persona con la que conviva, éstos -cónyuge o pareja- tienen derecho a continuar con el arrendamiento, para lo que la Ley prevé un doble sistema de notificaciones:

a) Si el arrendatario manifiesta su voluntad de desistir o no renovar, su cónyuge o pareja podrá continuar en el arrendamiento si así lo manifiesta al arrendador dentro de los quince días siguientes a la notificación que éste debe hacerle;

b) Si el arrendatario abandona la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el cónyuge que conviviera con aquél puede continuar siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, lo notifique al arrendador.

3º. Resolución por incumplimiento. En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato y especialmente las previstas en el artículo 27 de la LAU, la otra tendrá derecho a solicitar bien su cumplimiento, bien su resolución. Esta opción podrá ser comunicada a la otra parte mediante un acta notarial, que tras la última reforma de la LAU es especialmente recomendable cuando sea por falta de pago de renta, ya que permite la resolución automática del contrato, en caso de que así lo quiera el arrendador si, tras ser notificado notarialmente el arrendatario, éste no contestara al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o contestara aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo  notario que hizo el requerimiento.

 – Además,  a la finalización del contrato de arrendamiento, cualquiera que haya sido la causa de la misma, es frecuente que el arrendatario requiera al notario para que comparezca en el local o en la vivienda hasta entonces arrendada y haga constar mediante acta notarial, el estado del inmueble. Es importante fijar del estado del inmueble al fin del arriendo porque es precisamente entonces cuando hay que liquidar y devolver la fianza inicialmente depositada por el arrendatario. Dicho acta normalmente incluirá fotografías tomadas en ese momento y normalmente va acompañada del depósito de las llaves del inmueble para su entrega a la parte arrendadora.

Seguro que tendremos oportunidad de volver a tratar cuestiones relativas al arrendamiento, entretanto esperamos que os haya servido esta última serie de tres artículos.

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Autor: Notaría Castro Cotorruelo

La Notaría es un despacho profesional que a diario trata y resuelve de manera continua las necesidades jurídicas planteadas por los ciudadanos. Éstas pueden ser de muy diversa índole, pero en la mayoría de los casos tienen naturaleza civil o mercantil y están referidas a momentos importantes de la vida cotidiana de cualquier persona.

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