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La Fiscalidád de la Compraventa, desde la perspectiva del Comprador.

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Una de las cuestiones más recurrentes a la hora de comprar o vender una vivienda es la relativa a gastos de la compraventa y, especialmente, la relativa a impuestos que se devengan como consecuencia de la misma.

Desde un punto de vista meramente descriptivo o panorámico, los impuestos que gravan a día de hoy una compraventa (y, singularmente, una compraventa de vivienda) son, desde la perspectiva del comprador, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y/o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). La sujeción de la compraventa a uno u otro impuesto vendrá determinada por la concurrencia o no de los dos factores (subjetivo y objetivo) que determinan  la sujeción a IVA de una operación, esto es, que el transmitente sea o no sujeto pasivo de IVA y que la compraventa suponga una operación sujeta al referido Impuesto. Como regla general:

A) Quedan sujetas a IVA las compraventa de edificaciones realizadas por el promotor de las mismas que constituyan primera entrega, entendiendo por tal, la realizada por dicho promotor antes de que la edificación haya sido utilizada durante más de dos años por el propio promotor o por un tercero titular de derecho de uso o disfrute (v.gr. arrendatario). El ejemplo típico de sujeción a IVA es la compraventa a promotor inmobiliario constitutiva de primera entrega en el sentido indicado, esto es, la que se conoce como compraventa de primera mano.

        La cuantía a pagar por este impuesto (cuota) es del 10% del precio de la compraventa y ha de ser pagado, junto con el precio, al vendedor, que, a su vez, ha de ingresarlo en Hacienda, vía integrarlo en su liquidación periódica del Impuesto.

        Debe aclararse que, de quedar sujeta la compraventa a IVA, la misma queda sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por ser ambos impuestos compatibles. Este impuesto de AJD es una modalidad del ITPAJD, cedido a las CCAA, y su tipo varía de una CCAA a otra. La regla general en Andalucía es del 1,5%, si bien, como casos especiales cabe citar:

     1.- La primera transmisión de vivienda protegida: exento.

    2.- Las compraventas de vivienda sujeta a IVA que se destine a vivienda habitual por menores de 35 años, siempre que el precio de compra no supere 130.000 Euros, que tributan en AJD al tipo del 0,3% del precio de compra.

   3.- Las compraventas de vivienda habitual sujeta a IVA por personas con discapacidad igual o superior al 33%, siempre que el precio de compra de la vivienda no supere 180.000 Euros, que tributan en AJD al tipo del 0,1% del precio de compra.

     4.- Sometimiento voluntario de la compraventa a IVA por renuncia a la exención, caso de darse los requisitos que hacen posible dicha renuncia, que son que el transmitente renuncie y que el adquirente sea sujeto pasivo de IVA con derecho a la deducción total del IVA soportado en la adquisición de bienes inmuebles y que vaya a dedicar el bien adquirido a una actividad que devengue IVA. Tributan en AJD al 2%. En este caso, además, se da una inversión del sujeto pasivo de IVA.

        El IAJD se abona en plazo de 30 días hábiles en la oficina liquidadora correspondiente (Delegación de la Consejería de Economía y Hacienda de la CCAA y, donde no la haya, Registro de la Propiedad con funciones de oficina liquidadora).

B) Quedan sujetas a ITP las compraventas no sujetas a IVA, ya sea porque el transmitente sea un particular que no tenga la consideración de empresario o profesional sujeto pasivo de IVA, ya porque la operación no sea de las sujetas a IVA. El ejemplo típico de sujeción a ITP es la compraventa de edificación entre particulares o compraventa de segunda mano.

        La cuantía a pagar por este impuesto (cuota) varía de unas CCAA a otra, al ser un tributo cedido. En Andalucía, tratándose de vivienda, hasta 400.000 Euros liquida al 8%, por el exceso de dicha suma y hasta 700.000 al 9% y, en adelante, al 10%; y tratándose de garaje (salvo adquiridos conjuntamente con la vivienda y hasta un máximo de dos), hasta 30.000 Euros liquida al 8%, por el exceso de dicha suma y hasta 50.000 al 9% y, en adelante, al 10%. Excepcionalmente, en Andalucía, están bonificadas:

    1.- Las compraventas no sujetas a IVA de vivienda que se destine a vivienda habitual por menores de 35 años, siempre que el precio de compra no supere 130.000 Euros, que tributan al tipo del 3,5% del precio de compra.

     2.- Las compraventas no sujetas a IVA de vivienda habitual por personas con discapacidad igual o superior al 33%, siempre que el precio de compra de la vivienda no supere 180.000 Euros, que tributan al tipo del 3,5% del precio de compra.

     3.- Y las compraventas de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios que tributan al tipo del 2%, siempre que el profesional lleve su contabilidad con sujeción a las Normas del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario, incorpore la vivienda a su activo circulante y la enajenación de la misma esté sujeta al ITPAJD.

        El ITPO se abona en plazo de 30 días hábiles en la oficina liquidadora correspondiente (Delegación de la Consejería de Economía y Hacienda de la CCAA y, donde no la haya, Registro de la Propiedad con funciones de oficina liquidadora).

        Debe aclararse que, de quedar sujeta la compraventa a ITP, la misma no queda sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por ser ambos modalidades de un mismo impuesto incompatibles entre sí.

Esperamos que con este cuadro un posible comprador y, en especial, un posible comprador de vivienda quede enterado de cuál es la tributación a que está sometida su adquisición. En otro próximo post trataremos de la fiscalidad desde el punto de vista del vendedor.

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Autor: Notaría Castro Cotorruelo

La Notaría es un despacho profesional que a diario trata y resuelve de manera continua las necesidades jurídicas planteadas por los ciudadanos. Éstas pueden ser de muy diversa índole, pero en la mayoría de los casos tienen naturaleza civil o mercantil y están referidas a momentos importantes de la vida cotidiana de cualquier persona.

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