Arrendamiento Urbano y Notario (III): La Extinción del contrato

Concluimos con este post la serie en la que hemos pretendido acercar la regulación del contrato de arrendamiento urbano a través de la figura del notario, mediante el estudio de su posible presencia en la formalización, desarrollo y extinción del mismo. Precisamente a éste último momento se refiere este post, a la finalización del arriendo, a sus causas y a la forma de hacerlas valer o, en su caso, evitarlas y todo desde la perspectiva de la intervención notarial.

– La causa normal de extinción del arrendamiento es el transcurso del tiempo del contrato, es decir el fin de la duración pactada. Vamos a distinguir según sea de vivienda o no:

a) Tratándose de vivienda, la duración será la elegida libremente por las partes, pero si se pacta un plazo inferior a tres años, llegado el vencimiento, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración. No procederá la prórroga obligatoria si transcurrido un año, el arrendador notifica al arrendatario  que necesita la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación que puede hacerse notarialmente se debe realizar al menos, con dos meses de antelación.

De igual forma, es aconsejable utilizar la intervención notarial para el caso de que a la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración, una de las partes notifique a la otra  su voluntad de no renovarlo, pues de lo contrario el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

b) No tratándose de una vivienda, la duración del contrato es la determinada por las partes sin que se haya diseñado un sistema de prórrogas, pero si una posible indemnización al arrendatario en caso de que se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público en los últimos cinco años. En este supuesto, al término del contrato, el arrendatario podrá pedir una indemnización al arrendador si le hubiera notificado con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato, su voluntad de continuar en el arriendo al menos cinco años más.

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Arrendamiento Urbano y Notario (II): ¿Qué puede notificarte?

Como adelantamos en el último post, seguimos en éste la serie sobre la intervención notarial en el arrendamiento urbano. Concretamente, una vez estudiado el momento de la formalización, vamos a ver las posibilidades de acudir al notario durante la vigencia del contrato de alquiler, lo que ocurrirá, sobre todo, a la hora de realizar las notificaciones que la Ley prevé en los distintos procedimientos en ella regulados. Eso, además, nos permitirá acercarnos al régimen y derechos que la normativa prevé en cada uno de los siguientes casos:

    – Subrogación: La Ley, en caso de muerte del arrendatario, permite que determinados parientes del mismo, puedan seguir siendo titulares del contrato de alquiler a través de lo que se llama subrogación en el contrato. Veamos sus requisitos:

Arrendamiento Urbano y Notario

Con este post iniciamos una serie que tendrá por objeto el estudio de la intervención notarial en los diferentes estadios en que pueda encontrarse un contrato de arrendamiento urbano. En nuestro Derecho como sabéis, los contratos de arrendamiento se rigen por una Ley propia, de 24 de noviembre de 1994. No son muchas las situaciones en las que la Ley establece obligatoriamente la presencia notarial, pero sí lo son aquellas en las que es aconsejable esta presencia por los beneficios que reporta la misma. A unas y otras nos vamos a referir. Comenzaremos en este post por el principio, que evidentemente es el momento de la formalización del contrato de arrendamiento.

La Ley del 94 no exige ninguna forma obligatoria para la validez del contrato de arrendamiento urbano, que existe aunque se haga verbalmente. No obstante, si cualquiera de las dos partes lo exige, se formalizará por escrito y en ese caso, la ley establece un contenido mínimo que se refiere a los siguientes extremos:

        – Identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario);

        – Identificación de la finca arrendada (lo más completa posible, con datos catastrales y en su caso, registrales);

        – Duración pactada de acuerdo con la norma;

        – Renta inicial del contrato; y,

        – Las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Alquilar o Comprar la vivienda, he ahí la cuestión

Las decisiones que debe tomar una persona acerca de su vivienda son de las más trascendentes de su vida, y entre ellas, por supuesto, la elección entre arrendarla o  comprarla. Son variadas las razones que pueden empujar hacia una u otra opción pero entre ellas las que mayor fuerza imprimen son, sobre todo, las de contenido económico. Existen otras a ponderar, como las derivadas de la posible movilidad laboral que nos inclinan más al mercado de alquiler u otras de carácter familiar que pueden orientar hacia uno de los dos contratos. En este artículo más que a las causas de la decisión vamos a referirnos al estudio de las consecuencias de esta decisión, distinguiendo varios momentos: los preparativos, la formalización, el disfrute de la vivienda y la extinción.

    1º. Preparativos. Tanto para comprar como para alquilar una vivienda es imprescindible conocer su estado físico, mediante su visita antes de firmar cualquier documento, lo que nos permite:

La vivienda habitual en las relaciones familiares

No existe en nuestro Derecho un concepto general y legal de lo que debe entenderse por vivienda habitual. Sólo a efectos de la aplicación de las (pocas) exenciones y ventajas fiscales, la define el legislador como aquella que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años siempre que la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Junto a las normas de derecho fiscal, son muchas otras las que establecen un régimen diferenciado para la vivienda habitual o familiar. Vamos a detenernos en este post en algunas que afectan a las relaciones personales y económicas entre cónyuges, parejas de hecho o con los hijos.