Blog Notaría Castro Cotorruelo

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¿Hay que pagar siempre Plusvalía Municipal?

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Ya hemos tenido ocasión en este blog de hablar sobre el impuesto conocido como plusvalía municipal (Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) en la entrada La fiscalidad de la compraventa desde la perspectiva del vendedor. En este nuevo post volveremos sobre este gravamen ya que, al igual que ocurre con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (véase el post anterior a éste), la plusvalía municipal es uno de los más controvertidos. Pasemos a ver sus características fundamentales:

 

    – ¿Qué está gravado con este impuesto? El aumento de valor que tienen los bienes inmuebles urbanos en los últimos veinte años.

    Este impuesto por tanto, solo sujeta a los bienes urbanos no a los rústicos que no se ven afectados por el mismo. Además se tiene en cuenta únicamente el valor del terreno, no el de las construcciones.

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La Fiscalidad de la Compraventa, desde la perspectiva del Vendedor.

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Estudiada la fiscalidad de la compraventa desde la perspectiva del comprador en un post anterior, hoy la estudiamos desde la perspectiva del vendedor.

La cuestión está en boga por cuanto hoy se cuestiona el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -Plus Valía Municipal- (IIVTNU) y está en proyecto una reforma fiscal que modifica el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), afectando a la determinación de las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto con ocasión de la transmisión de bienes inmuebles.

Desde un punto de vista meramente descriptivo, los impuestos que gravan a día de hoy una compraventa son, desde la perspectiva del vendedor, dichos dos impuestos, que pasamos a analizar:

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La Fiscalidád de la Compraventa, desde la perspectiva del Comprador.

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Una de las cuestiones más recurrentes a la hora de comprar o vender una vivienda es la relativa a gastos de la compraventa y, especialmente, la relativa a impuestos que se devengan como consecuencia de la misma.

Desde un punto de vista meramente descriptivo o panorámico, los impuestos que gravan a día de hoy una compraventa (y, singularmente, una compraventa de vivienda) son, desde la perspectiva del comprador, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y/o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). La sujeción de la compraventa a uno u otro impuesto vendrá determinada por la concurrencia o no de los dos factores (subjetivo y objetivo) que determinan  la sujeción a IVA de una operación, esto es, que el transmitente sea o no sujeto pasivo de IVA y que la compraventa suponga una operación sujeta al referido Impuesto. Como regla general:

A) Quedan sujetas a IVA las compraventa de edificaciones realizadas por el promotor de las mismas que constituyan primera entrega, entendiendo por tal, la realizada por dicho promotor antes de que la edificación haya sido utilizada durante más de dos años por el propio promotor o por un tercero titular de derecho de uso o disfrute (v.gr. arrendatario). El ejemplo típico de sujeción a IVA es la compraventa a promotor inmobiliario constitutiva de primera entrega en el sentido indicado, esto es, la que se conoce como compraventa de primera mano.

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Arrendamiento Urbano y Notario (III): La Extinción del contrato

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Concluimos con este post la serie en la que hemos pretendido acercar la regulación del contrato de arrendamiento urbano a través de la figura del notario, mediante el estudio de su posible presencia en la formalización, desarrollo y extinción del mismo. Precisamente a éste último momento se refiere este post, a la finalización del arriendo, a sus causas y a la forma de hacerlas valer o, en su caso, evitarlas y todo desde la perspectiva de la intervención notarial.

– La causa normal de extinción del arrendamiento es el transcurso del tiempo del contrato, es decir el fin de la duración pactada. Vamos a distinguir según sea de vivienda o no:

a) Tratándose de vivienda, la duración será la elegida libremente por las partes, pero si se pacta un plazo inferior a tres años, llegado el vencimiento, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración. No procederá la prórroga obligatoria si transcurrido un año, el arrendador notifica al arrendatario  que necesita la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación que puede hacerse notarialmente se debe realizar al menos, con dos meses de antelación.

De igual forma, es aconsejable utilizar la intervención notarial para el caso de que a la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración, una de las partes notifique a la otra  su voluntad de no renovarlo, pues de lo contrario el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

b) No tratándose de una vivienda, la duración del contrato es la determinada por las partes sin que se haya diseñado un sistema de prórrogas, pero si una posible indemnización al arrendatario en caso de que se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público en los últimos cinco años. En este supuesto, al término del contrato, el arrendatario podrá pedir una indemnización al arrendador si le hubiera notificado con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato, su voluntad de continuar en el arriendo al menos cinco años más. Sigue leyendo


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Arrendamiento Urbano y Notario (II): ¿Qué puede notificarte?

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Como adelantamos en el último post, seguimos en éste la serie sobre la intervención notarial en el arrendamiento urbano. Concretamente, una vez estudiado el momento de la formalización, vamos a ver las posibilidades de acudir al notario durante la vigencia del contrato de alquiler, lo que ocurrirá, sobre todo, a la hora de realizar las notificaciones que la Ley prevé en los distintos procedimientos en ella regulados. Eso, además, nos permitirá acercarnos al régimen y derechos que la normativa prevé en cada uno de los siguientes casos:

    – Subrogación: La Ley, en caso de muerte del arrendatario, permite que determinados parientes del mismo, puedan seguir siendo titulares del contrato de alquiler a través de lo que se llama subrogación en el contrato. Veamos sus requisitos: Sigue leyendo