Blog Notaría Castro Cotorruelo

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Arrendamiento Urbano y Notario (III): La Extinción del contrato

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Concluimos con este post la serie en la que hemos pretendido acercar la regulación del contrato de arrendamiento urbano a través de la figura del notario, mediante el estudio de su posible presencia en la formalización, desarrollo y extinción del mismo. Precisamente a éste último momento se refiere este post, a la finalización del arriendo, a sus causas y a la forma de hacerlas valer o, en su caso, evitarlas y todo desde la perspectiva de la intervención notarial.

– La causa normal de extinción del arrendamiento es el transcurso del tiempo del contrato, es decir el fin de la duración pactada. Vamos a distinguir según sea de vivienda o no:

a) Tratándose de vivienda, la duración será la elegida libremente por las partes, pero si se pacta un plazo inferior a tres años, llegado el vencimiento, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración. No procederá la prórroga obligatoria si transcurrido un año, el arrendador notifica al arrendatario  que necesita la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación que puede hacerse notarialmente se debe realizar al menos, con dos meses de antelación.

De igual forma, es aconsejable utilizar la intervención notarial para el caso de que a la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración, una de las partes notifique a la otra  su voluntad de no renovarlo, pues de lo contrario el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

b) No tratándose de una vivienda, la duración del contrato es la determinada por las partes sin que se haya diseñado un sistema de prórrogas, pero si una posible indemnización al arrendatario en caso de que se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público en los últimos cinco años. En este supuesto, al término del contrato, el arrendatario podrá pedir una indemnización al arrendador si le hubiera notificado con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato, su voluntad de continuar en el arriendo al menos cinco años más. Sigue leyendo

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Arrendamiento Urbano y Notario (II): ¿Qué puede notificarte?

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Como adelantamos en el último post, seguimos en éste la serie sobre la intervención notarial en el arrendamiento urbano. Concretamente, una vez estudiado el momento de la formalización, vamos a ver las posibilidades de acudir al notario durante la vigencia del contrato de alquiler, lo que ocurrirá, sobre todo, a la hora de realizar las notificaciones que la Ley prevé en los distintos procedimientos en ella regulados. Eso, además, nos permitirá acercarnos al régimen y derechos que la normativa prevé en cada uno de los siguientes casos:

    – Subrogación: La Ley, en caso de muerte del arrendatario, permite que determinados parientes del mismo, puedan seguir siendo titulares del contrato de alquiler a través de lo que se llama subrogación en el contrato. Veamos sus requisitos: Sigue leyendo


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Arrendamiento Urbano y Notario

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Con este post iniciamos una serie que tendrá por objeto el estudio de la intervención notarial en los diferentes estadios en que pueda encontrarse un contrato de arrendamiento urbano. En nuestro Derecho como sabéis, los contratos de arrendamiento se rigen por una Ley propia, de 24 de noviembre de 1994. No son muchas las situaciones en las que la Ley establece obligatoriamente la presencia notarial, pero sí lo son aquellas en las que es aconsejable esta presencia por los beneficios que reporta la misma. A unas y otras nos vamos a referir. Comenzaremos en este post por el principio, que evidentemente es el momento de la formalización del contrato de arrendamiento.

La Ley del 94 no exige ninguna forma obligatoria para la validez del contrato de arrendamiento urbano, que existe aunque se haga verbalmente. No obstante, si cualquiera de las dos partes lo exige, se formalizará por escrito y en ese caso, la ley establece un contenido mínimo que se refiere a los siguientes extremos:

        – Identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario);

        – Identificación de la finca arrendada (lo más completa posible, con datos catastrales y en su caso, registrales);

        – Duración pactada de acuerdo con la norma;

        – Renta inicial del contrato; y,

        – Las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. Sigue leyendo


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La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (III)

ley-arrendamiento-sueloPara finalizar nuestro estudio de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y conocidas ya las novedades en materia de duración del contrato, prórrogas, desistimiento del contrato por parte del arrendatario, reclamación de la vivienda por el arrendador, relevancia de que se dota a la inscripción del arrendamiento, y novedades en cuanto a  aumento de la autonomía de la voluntad, ámbito de aplicación, resolución del derecho del arrendador, nulidad, separación y divorcio del arrendatario, fallecimiento del arrendador, renta y fianza, concluimos destacando hoy las siguientes novedades de la Ley:  Sigue leyendo


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La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (II)

reforma Ley de Arrendamientos Urbanos Continuando con nuestro estudio de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y conocidas ya las novedades en materia de duración del contrato, prórrogas, desistimiento del contrato por parte del arrendatario y reclamación de la vivienda por el arrendador, además de la gran relevancia de que se dota a la inscripción del arrendamiento, destacamos hoy las siguientes novedades de la Ley: Sigue leyendo